Gør klar til boligsalg

Skal du sælge dit hus eller din lejlighed er der flere forskellige ting du kan gøre eller få gjort så boligen kommer til at fremstå mere indbydende, så potentielle købere vil blive mere fristede til at købe din bolig frem for lignende boliger, og du derfor selv kan opnå et hurtigt salg.

Når vi leder efter vores næste hus eller lejlighed, vil vi alle gerne have en bolig der falder helt i vores smag, og da smag er individuelt kan det være svært at ramme smagen hos lige præcis dem der ser på dit hus, men har de booket en fremvisning ved vi allerede at de er interesserede.

Der er selvfølgelig dem der kigger efter de bedste håndværkertilbud, så de let kan sætte deres personlige præg på huset, men de fleste ønsker en bolig, hvor boligens stand ikke kræver de største omvæltninger og der stort set er styr på alle udgifter inden indflytningen.

I denne artikel vil vi kigge på de ting der gør at din bolig bliver mere attraktiv på boligmarkedet, for selvom smag er personlig, er der alligevel ofte nogle fællestræk, når vi kigger efter vores næste bolig.

 

Gennemgang af hele ejendommen

Det er en fordel at lave en gennemgang af hele din bolig, hvor du udarbejder en liste over alle forhold du mener kunne blive et problem for interesserede købere, inden du opstarter med at sælge din bolig.

Herunder kan du se vores liste over punkter som mange købere vil ligge mærke til, når de gennemgår en bolig de er interesserede i.

 

Maling af vægge og lofter

Et af de helt åbenlyse områder er vægge og lofter, her vil en frisk gang maling altid være et stort plus, da malingen er en effektiv metode til at få alt til at se nyt og indbydende ud.

Vælg helst lyse farver der åbner rummene op og byder lyset indenfor, hvidt er altid et valg de fleste vil kunne se sig selv i, derfor er det også et oplagt valg, men en mulighed er også at vælge en hvid med et tvist af varme, der vil få rummene til at virke endnu mere imødekommende.

Er der dørkarme, karme, fodlister eller andet træværk der med tiden er blevet lidt skrammet eller slidt at se på, vil maling af disse også kunne gøre underværker.

Vil du være sikker på at alt malearbejdet kommer til at fremstå perfekt, er det altid muligt at hyre en maler til at udføre arbejdet for dig, malere tager ofte en kvadratmeterpris der ligger mellem 70 – 160 kr. pr m2.

https://bygliga.dk/maler/

Istandsættelse af gulve

Gulvene er også et af de områder en potentiel køber vil være meget opmærksomme på, trægulve er ofte et af de mest populære gulve, vel at mærke velholdte trægulve, så er det længe siden du sidst har fået slebet og behandlet dine trægulve er dette også en oplagt ting at få gjort.

En gulvsliber tager ofte mellem 100 – 150 kr. pr m2 for en gulvafslibning inkl. lakering.

https://bygliga.dk/gulvafslibning/

Husets tag

Taget er en af de helt store ting, og selvom mange købere er opmærksomme på, tagets stand som ofte kan have en stor indvirkning på boligens pris, er det en så stor udgift så den kun er en fordel hvis husets værdi vil blive øget tilsvarende, eller huset ikke kan sælges uden optimering af taget.

Så er taget i en meget dårlig tilstand har du to muligheder for at forbedre tagets stand før huset skal sælges

Den første er en tagrenovering https://bygliga.dk/tagrenovering-pris/

Her vil taget blive gennemgået så alle tagets fejl og mangler kan blive ordnet, det indebærer blandt andet en rensning af taget, udskiftning af tagsten eller tagplader og opspænding af tagplader der har brug for det, ofte vil tagrenoveringen også indeholde tagmaling.

Tagrenovering egner sig bedst til de tage der stadig er i en forholdsvis god stand.

Den anden mulighed er et helt nyt tag https://bygliga.dk/nyt-tag-pris/

Er taget i en virkelig dårlig stand kan det være en fordel med et nyt tag, da boligkøbere oftest ikke har den store lyst til at skulle investere i et nyt tag, når de netop har købt nyt hus, medmindre der er en passende salgspris som afspejler at der er brug for et nyt tag.

 

Er der murværk der trænger til en kærlig hånd

Når du gennemgår boligen, kan noget af det der trækker ned i husets rapporter være murværket, trænger murene fx til en omfugning eller er der revnede mursten hvor fugten kan trænge ind, vil det være en fordel at få disse ting bragt i orden, så mulige købere ved at alt bliver bragt i orden.

Du kan læse mere om facaderenovering her https://bygliga.dk/facaderenovering/

 

Isolering

En af de ting køberen typisk lægger stor vægt på i disse år er husets energimærke, jo højere et energimærke jo lettere er det at tiltrække interesserede købere, her kan det være en fordel at optimere boligens isolering så boligens forbrugsudgifter nedsættes det kan fx indebære en hulmursisolering eller loftsisolering

https://bygliga.dk/hulmursisolering/

https://bygliga.dk/isolering-af-loft-pris/

der er selvfølgelig flere muligheder for at efterisolere et hus, men loft og hulmur er oftest de metoder der er lige til at gå til, samtidig med at de også kan give en stor energimæssig gevinst.

 

Boligens førstehåndsindtryk

Boligens førstehåndsindtryk har altid stor betydning for køberen, det er dette indtryk der afgør om køberen har lyst til at se nærmere på boligen.

Førstehåndsindtrykket når det gælder boligsalget er todelt, det første førstehåndsindtryk sker når køberen ser billeder af boligen hos ejendomsmægleren, og det næste førstehåndsindtryk er når køberen kommer ud og ser din bolig.

Begge indtryk er her lige vigtige, det betyder at billederne din mægler får taget skal præsentere din bolig på bedste vis, dog uden at de får boligen til at fremstå som meget mere end den er, lidt ekstra skader aldrig men bliver billederne for langt fra sandheden vil en mulig køber ret ofte føle sig snydt.

Men gør gerne ekstra ud af din bolig inden fotografen ankommer, forestil dig du lave en fremvisning for din boligs næste køber eller at du får besøg af dine nye svigerforældre for første gang.

 

Småreparationer

Når man lever i en bolig, er der oftest ting der går i stykker, her er det en fordel at få disse ting ordnet inden boligen sættes til salg.

Det kan være ting som løse håndtag, manglende lister, fodlister der har fået skrammer mm altså alle de helt almindelige ting vi ofte vænner os til at leve med, men som mulige købere hurtigt får øje på.

 

 Når der er fremvisninger

Når din bolig er sat til salg, vil der komme fremvisninger, her er det som sagt yderst vigtigt at din bolig fremstår fra den bedst mulige side, så du kan få et godt og hurtigt salg, du kan blandt andet med fordel gøre følgende:

indendørs

• Sæt friske blomster frem i vaser.
• Sørg for at alle planter i boligen trives.
• Sørg for at huset er ryddeligt og der ikke ligger unødvendige ting på nogle af fladerne.
• Husk at redde alle senge, og sætte sofapuder på plads i sofaen.
• Puds vinduerne så lyset får frit spil.
• Træk alle gardiner helt fra.
• Sørg for at hele huset er rent, også de steder hvor der ikke plejer at komme folk.
• Luft ud, er det en skøn dag med fuglesang udenfor, så lad endelig et vindue eller havedøren stå åben.
• Er der ting i boligen der kan give lugtgener, er det en god ide´ at fjerne dem, det kan være kattebakken, hundens gennemtyggede legetøj, træningstøj mm.
• Virker din bolig mindre fordi der er for mange møbler, så kan det være en fordel at fjerne nogle af møblerne.
• Sørg for at entreen er rummelig og ryddelig, dvs. hav fx kun få sko stående og fjern størstedelen af overtøjet.
• Gå køkkenet igennem, fjern ting der står på køkkenborde mm. så der kun er det mest nødvendige tilbage, husk at få alt opvaske til at forsvinde.
• Stil gerne en skål med frisk frugt frem.
• Bag evt. en kage så duften af hjemmebag fylder huset, der er intet der siger hjemme som duften af friskt hjemmebag, stil også gerne kagen frem så de mulige købere kan nyde et stykke.
• På toilettet er det en fordel at fjerne alt der er personligt som tandbørster, smykker, tøj mm, husk at slå toiletbrættet ned og åbne op til bruseren så rummet virker større.
• Er det vinter, så skru op for radiatorerne så rummene er varme og imødekommende, er der brændeovn vil den være en god hjælp hvis du også tænder op i den.
• Har din bolig et særligt sted, fx en karnap hvor man kan sidde og nyde udsigten eller lignende, er det oplagt at sørge for at fremhæve dette sted, det kan være med stearinlys, blomster eller et tæppe der udstråler hygge.

udendørs

• Er der have til din bolig er det også vigtigt at haven viser sig fra sin bedste side, sørg for at græsset er slået, hækken klippet, buskene er trimmet, grene og blade mm er revet sammen og fjernet, der ikke er ukrudt i haven mm.
• Er der fliser i haven, vil der måske være behov for en rensning af fliserne, så de fremstår pæne.
• Har børnene legetøj i haven er det måske også muligt at gemme det lidt af vejen.
• Har du et skur i haven er det også en fordel at der er styr på tingene inde i skuret.
• Det samme gælder for en garage, her er det også vigtigt at gulvet er frit og rent.
• Sørg for at skure, garager, havepavillon mm, fremstår uden skader.
• Stil haveredskaber og lignende væk
• Gem diverse skraldespande lidt af vejen.
• Belysning i haven er altid en fordel, er det fx vinter er det oplagt med lyskæder eller en lanterne ved indgangen.

 

 

Få styr på de vigtige dokumenter

Ved en bolighandel er der mange dokumenter og rapporter at holde styr på, det er blandt andet salgsopstilling, ejerskifteforsikring, energimærkning og elinstallationsrapport der skal styr på.

Selvom du har styr på alle dokumenter, anbefaler vi altid at du også får hjælp til de juridiske og økonomiske aspekter i forholdet til salget og købsaftalen, så du som sælger er sikret bedst muligt når du underskriver købsaftalen.

Denne hjælp kan du få fra en boligadvokat eller en dygtig ejendomsmægler, som kan gennemgå alle delene i huseftersynsordningen med dig.

 

Ejerskifteforsikring

Det er almindeligt at sælger af en bolig har ansvaret for boligens fysiske mangler 10 år efter salget, dvs. findes der skader, fejl eller mangler på boligen der er skjulte på salgstidspunktet, vil det være dig som sælger der kommer til at hæfte for udgifterne i forhold til disse skader.

Kravene for at kunne tegne en ejerskifteforsikring er at der er udarbejdet en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport for din bolig.

Det er dig som sælger der skal sørge for at indhente tilbud på en ejerskifteforsikring, men du skal kun betale halvdelen af forsikringen, hvor køber skal betale den anden halvdel.

Hvis køber af boligen ikke ønsker at den ejerskifteforsikring du forslår, kan køber selv gå ud og finde et tilbud på en ejerskifteforsikring der passer til køberens behov, i betaler stadig for hver jeres halvdel af ejerskifteforsikringen.

Hvis køber slet ikke ønsker en ejerskifteforsikring, kan det være svært for køber hvis du som sælger har fremlagt alle dokumenter som tilstandsrapport, elinstallationsrapport og et bindende tilbud om ejerskifteforsikringen, at gøre krav på erstatning hvis der senere opstår skader på boligen.

En ejerskifteforsikring eller et bindende tilbud om denne forsikring, flytter nemlig erstatningsansvaret fra sælgeren over i ejerskifteforsikringen.

Hvis du inden du beslutter dig for en bestemt ejerskifteforsikring, ønsker at se om forsikringsselskabet har fået klager kan du se det på denne side http://ankeforsikring.dk/statistik/Sider/Statistik.aspx

 

Tilstandsrapport

Når en bolig skal sælges, bliver der i langt de fleste tilfælde lavet en tilstandsrapport, det er ikke fordi der er en lov der siger at man skal have udarbejdet en tilstandsrapport, men den er virkelig god at have med, så man undgår mest muligt af de krav fra køber der kan komme om udbedring af skjulte fejl og mangler.

Med en tilstandsrapport har du også muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring, så du ikke hænger på udgifter til de gamle mangler og fejl på din solgte ejendom de næste 10 år.

Udover at tilstandsrapporten kan være med til at sikre dig som boligsælger mod krav om reparationer på ejendommen, kan tilstandsrapporten også fortælle dig hvilke opgaver der er en stor fordel i at få lavet inden boligen sættestil salg.

Kommer der mange K1, K2 og K3ere i tilstandsrapporten, kan det nemlig skræmme potentielle købere væk.

En tilstandsrapport skal altid udføres af en byggesagkyndig.

Du kan læse mere om tilstandsrapporter her https://bygliga.dk/tilstandsrapport/

Få ordnet fejl, og mangler

Når du står med tilstandsrapporten, er det muligt for dig at få lavet de k1, k2 og k3ere der er, især k3 er gode at få lavet, ikke fordi de altid er meget dyrere at få lavet men fordi k3 kan være fatale for ejendommen, derfor er de virkelig gode at få ordnet så de kan fjernes fra tilstandsrapporten, inden en køber bliver interesseret.

Det kan også være at der er små fejl og mangler der halter rundt omkring, som egentlig ikke har betydning for ejendommens stand og værdi, men derfor kan de alligevel være gode at få ordnet så huset fremstår fra sin allerbedste side.

Når du udbedre fejl, mangler og skader er det dokumentation for udførte forbedringer en stor fordel.

Elinstallations rapport

En el rapport udføres af en autoriseret elektriker som undersøger alle synlige el installationer i din bolig, dvs. du også her har muligheden for at udbedre fejl og mangler inden boligen sættes til salg.

Elinstallations rapporten har de samme karakterer som man kender fra tilstandsrapporten, derfor er det også let at få et overblik over boligens elinstallationers stand, når man står med rapporten i hånden.

El installations rapporten er ikke et af de lovpligtige dokumenter men ønsker du at tegne ejerskifteforsikringen, skal du også have denne rapport med.

Du kan læse mere om El tjek og Elinstallationsrapporten her https://bygliga.dk/eltjek/

 

Boligens energimærke

I 1997 blev det lovpligtigt at få udarbejdet gyldig energimærkning af en bolig når denne skal sælges, derfor slipper man heller ikke uden om denne dokumentation.

For at få et energimærke til dit hus skal du have fat på en energikonsulent, der vil gennemgå boligens energiforbrug.

Et energimærke er som regel gyldigt i 10 år, medmindre der foretages ændringer på boligen der kan have betydning for boligens energiforbrug.

Du kan læse meget mere om energimærkning her https://bygliga.dk/energimaerkning/

Når boligen er sat til salg

Når du har sat boligen til salg enten hos en mægler eller gennem et selvsalg som fx boliga selvsalg er der stadig ting du kan gøre for at fremme selve salget, så du hurtigt kan få underskrevet købsaftalen.

Der er selvfølgelig alle punkterne ved åbent hus og fremvisninger, men udover dette kan du også hjælpe mægleren med at sprede nyheden om at din bolig er til salg.

Her er det ofte en stor fordel at benytte de sociale medier hvor du har muligheden for at dele din bolig fra din egen side og ofte også i diverse grupper, jo flere der ser boligen, er til salg jo bedre, og det skader heller ikke at dele boligen flere gange, det kan jo være at en potentiel køber skal varmes lidt op, før de henter en salgsopstilling, og bestiller tid til at se boligen.

Når du og husets køber har underskrevet aftalen, har køber seks hverdage til at fortryde handelen, men efter det er det tid til at fejre dit hussalg.